Mutui / Surroghe
Comprendiamo che il processo di ottenere un mutuo o effettuare una surroga può essere complesso e stressante. È per questo che ci impegniamo a semplificarlo per voi, offrendo consulenza personalizzata e supporto professionale in ogni fase del percorso.
Nelle pratiche di mutuo è centrale il ruolo del Notaio. Il suo intervento è previsto dalla legge in quanto l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari.
Il Notaio, oltre a controllare la validità del contratto e ad assumersi verso la banca la responsabilità circa la proprietà e la libertà ipotecaria dell’immobile concesso in garanzia, verifica l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente, impedisce le frodi a danno della banca e dei clienti e con la sua esperienza e preparazione può consigliare il mutuatario suggerendo le soluzioni più adatte, eliminando le clausole che possono ingenerare uno squilibrio contrattuale.
È consigliabile rivolgersi per tempo al Notaio in modo da avere il tempo di verificare e valutare tutti gli aspetti del contratto e non all’ultimo minuto quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo e senza ritardi all’erogazione del finanziamento.
Il mutuatario può decidere sempre di variare le condizioni del mutuo già stipulato, per migliorare le condizioni economiche del contratto. La modifica può avvenire in vari modi.
Il primo è il mutuo “di sostituzione”: per usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente ottenere anche liquidità per soddisfare nuove necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca. Questo comporta l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di un nuovo finanziamento con correlativa iscrizione di una nuova ipoteca con tutti i costi e controlli di legalità collegati.
Il secondo modo è la “rinegoziazione”: è un accordo fra banca e cliente per modificare alcune condizioni del contratto di mutuo: di solito la durata e/o il tasso di interesse. Questa modifica, che richiede la collaborazione delle parti originarie del contratto, trova però un limite importante perché bisogna rispettare l’importo del debito residuo del vecchio mutuo alla data di stipula della modifica.
Da ultimo vi è la “surrogazione nell’ipoteca” (o “portabilità” dell’ipoteca).
Se desiderate ottenere condizioni più vantaggiose per il vostro mutuo esistente, siamo qui per supportarvi nel processo di surroga la quale consente di stipulare un nuovo finanziamento con un istituto di credito (surrogante) al fine di beneficiare di un tasso di interesse più basso, o più genericamente, di assicurarsi condizioni economiche migliori, estinguendo il precedente mutuo ma mantenendo l’ipoteca sui beni concessi in garanzia.
L’unico limite della portabilità consiste nella necessità che il nuovo importo finanziato coincida perfettamente con il debito residuo del vecchio mutuo. Le spese inerenti all’operazione di surroga sono per legge poste a carico della nuova banca mutuante, così risultando la surroga completamente gratuita per il cliente.
Ci occupiamo della redazione di tutti i documenti legali correlati ai mutui, alle surroghe e altri. Verificheremo attentamente i contratti, le clausole e gli accordi, che ci verranno forniti dagli istituti di credito mutuanti e/o surroganti nelle forme delle cosiddette “minute” garantendo che siano conformi alle leggi e alle normative in vigore. La nostra attenzione ai dettagli e la nostra preparazione giuridica ci consentono di proteggere i vostri interessi e di evitare potenziali problemi legali in futuro.
Siamo convinti dell’importanza di un servizio tempestivo e affidabile. La nostra esperienza e la nostra conoscenza approfondita del settore ci consentono di offrire soluzioni personalizzate e su misura per le vostre esigenze finanziarie.
Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata ma l’ipoteca, invece, può sopravvivere all’estinzione del mutuo nei confronti della banca, ancorché solo in via “formale” e non sostanziale, fino ad un massimo di 20 anni dopo la data di iscrizione della formalità ipotecaria stessa nei pubblici registri immobiliari. Attualmente, però, ciò avviene piuttosto raramente.
Il nostro studio vi assisterà anche nell’ipotesi in cui dovrete richiedere la cancellazione di una ipoteca, dialogando con il vostro istituto di credito e valutare se sia possibile ottenere la cancellazione del gravame a mezzo della procedura semplificata (e quindi meno onerosa) ovvero per il tramite dell’atto di assenso rilasciato dal creditore.
Infatti per ogni tipo di finanziamento, purché sia stato concesso da una banca, da una finanziaria o da ente previdenziale obbligatorio, può essere utilizzata la procedura semplificata prevista dal Testo Unico Bancario vigente, che consente al mutuatario che abbia adempiuto ai suoi obblighi di pagamento, di ottenere la cancellazione dell’ipoteca a cura della banca in tempi relativamente brevi e senza aggravio di ulteriori spese. La banca provvede ad inviare alla competente Agenzia delle Entrate – Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare una comunicazione di avvenuta estinzione dell’obbligazione, con la correlativa richiesta di cancellazione dell’ipoteca che risultava collegata al mutuo. Il tutto salvo casi particolari nei quali la banca, ancorché il debito nei suoi confronti sia stato estinto, potrà chiedere che l’ipoteca resti in vita.
In alcuni casi specifici, come per esempio le compravendite effettuate da costruttore per le quali sia applicabile la tutela degli acquirenti di immobili da costruire il titolo per ottenere la cancellazione dell’ipoteca deve preesistere alla stipula della compravendita e, perciò, sarà necessario un atto notarile che contenga il consenso della banca alla cancellazione.
